Inmobiliaria Prado Montevideo

El Compromiso de Compra venta y el Proceso de Compra de un Inmueble

Comprar un inmueble es siempre una situación estresante. Sobre todo cuando se trata de la vivienda principal hay un cúmulo de emociones que van de la ansiedad e ilusión por la nueva casa, hasta el miedo y la incertidumbre ante el compromiso que estamos asumiendo. Por eso es indispensable contar con la asesoría adecuada e informarnos previamente sobre el proceso de adquisición. Entre los muchos términos que escucharás en estos días seguramente salga a relucir el compromiso de compraventa.

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¿Qué es el compromiso de compraventa?

 

Este es un contrato previo, que se firma con el objetivo de obligar a las partes a firmar un contrato de compraventa definitivo en una fecha posterior. Es un trámite habitual cuando se trata de propiedades en venta que por cualquier motivo no se pueden o no se desean enajenar en ese momento. Sucede, por ejemplo con las negociaciones con saldo de precio, en las que se firma un compromiso de compraventa con la entrega de un aporte inicial, y al saldo se firma la escritura definitiva. También es el procedimiento de rutina en el caso de la compra de un inmueble en pozo, por el que debe esperarse hasta la finalización de la obra para hacer la escritura definitiva.

Con el compromiso de compraventa tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se obligan a celebrar una compraventa definitiva. La validez legal de este documento da lugar a derechos muy similares a los del contrato de compraventa, con la salvedad de que no hay traslación inmediata de la propiedad.

Cabe destacar que el compromiso de compraventa debe contemplar todas las condiciones esenciales del contrato definitivo. El precio y el bien objeto de la transacción deben quedar claramente identificados. En caso contrario, cualquiera de las partes podría rehusarse lícitamente a firmar el contrato definitivo.

Gastos que conlleva el compromiso de compraventa

 

La firma de un contrato de compraventa puede generar integraciones económicas como la comisión Inmobiliaria, fijada en un 3% del precio de compra, más IVA; pago de honorarios del escribano, que usualmente son de otro 3% , y pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que debe ser pagado tanto por el comprador como por el vendedor, y equivale al 2% del valor catastral actualizado. A modo orientativo, el valor catastral actualizado corresponde, aproximadamente el 50% o 70% del valor real de la compra-venta.

También deben considerarse los costes de Montepío, establecido en un 0,6% del precio de compra, y los Timbres profesionales y otros gastos, que suponen un 0,05% adicional.

Contrato de compra-venta

El siguiente paso, tras el término del plazo del compromiso de compra-venta es la firma del contrato definitivo. Este sí tiene por objeto la traslación de la propiedad del inmueble e implica la firma de la escritura definitiva.

En muchas ocasiones, las integraciones económicas derivadas de la transacción se pagan al momento de la firma definitiva y no cuando se firma el compromiso de compra-venta. En ese caso habría que considerar los costes desglosados anteriormente.

Otros conceptos relacionados con la compra-venta de un bien

Previo a la firma de un compromiso de compra-venta o un contrato definitivo, hay algunos pasos que tienen por objeto dar garantías a las partes sobre la negociación, permitiendo la reserva del inmueble y la verificación de los datos.

Seña

Hablamos, por ejemplo, del concepto de seña. Se trata de un documento sencillo suscrito entre las partes, para reservar la propiedad o retirarla del mercado informalmente hasta que se realice el Boleto de Reserva. Su vigencia suele ser muy breve, apenas unos cuantos días, por lo que es una práctica no muy extendida, pues generalmente se procede directamente a la firma del Boleto de Reserva.

En caso de acordarse el pago de una seña, su monto equivale al 5% del precio de venta, y el agente de retención es la agencia inmobiliaria.

Boleto de Reserva

El objetivo de este contrato es la reserva formal de la propiedad, por un período de tiempo máximo de 45 días, durante los cuales el comprador puede verificar los títulos de la misma y la situación jurídica del vendedor.

En este contrato se fijan el precio y el plazo acordado para que el escribano de la parte compradora estudie los títulos y analice la condición e idoneidad del vendedor, a fin de dar garantías al comprador sobre la adquisición del bien. Entre otras cosas, el escribano deberá solicitar los certificados registrales, catastrales y municipales, así como cualquier otra documentación que le permita cotejar que el inmueble y sus titulares no son objeto de obligaciones, embargos, hipotecas y gravámenes. Si llegara a detectarse alguna irregularidad, el Boleto de Reserva puede ser rescindido, y se reintegrará la seña y los títulos depositados, a menos que las inconsistencias sean totalmente subsanadas.

Las condiciones deben quedar establecidas en el boleto de reserva

El Boleto de Reserva debe establecer todas las condiciones de la negociación:

  • Identificación de las partes, vendedor y comprador
  • Identificación del bien objeto del contrato, indicando su número de padrón, superficie, deslinde, planos, etc.
  • Precio y forma de pago, señalando si se adquirirá al contado o a plazos, y si se darán garantías o no.

Los tiempos fijados deben ser estrictamente cumplidos, so pena de multas, generalmente de un 10% del valor de la compra, que serán  aplicadas a la parte infractora, a menos que la extensión del plazo haya sido acordada. Transcurrido el lapso previsto debe procederse a la firma de un compromiso de compra-venta o del contrato de compra-venta definitivo.

Firma del boleto de reserva

La firma del Boleto de Reserva conlleva el pago del 10% del precio de venta. Si previamente se ha dejado una seña del 5%, ese depósito se contará como un pago parcial y solo deberá abonarse el 5% faltante. Por lo general el agente de retención en estos casos es el escribano de la parte compradora, quien en ese momento también recibirá, de manos del vendedor, los títulos de propiedad.

El proceso de compraventa de un inmueble culmina con la firma pública y conjunta de la escritura de compraventa. Este documento avala la transmisión plena del dominio a la parte compradora, quien se convierte en propietario y está en la obligación de inscribir los títulos en el Registro de la Propiedad Inmueble.

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1 comentario en “El Compromiso de Compra venta y el Proceso de Compra de un Inmueble”

  1. Miriam Peri Vidal

    Buen día, consulta; se concede préstamo a un comprador de una unidad en una propiedad horizontal en la cual en otra unidad se hicieron obras en la azotea sin declaración, sin arquitecto y todo en negro?
    Gracias.

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