Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que cualquier persona puede hacer. Además del prestigio que vas a lograr al comprar tu vivienda propia. También crecera tu patrimonio familiar de forma importante.
Los préstamos inmobiliarios o hipotecarios te permiten llegar a alcanzar tu sueño. Pero cuidado que no todo lo que brilla es oro y tienes que estudiar todo, no solo la letra pequeña.
Estos son compromisos a largo plazo que deben ser muy bien estudiados antes de suscribirse. Cualquier omisión o desconocimiento del contrato puede descalabrar el presupuesto y conllevar, incluso, a la pérdida del inmueble. Hay al menos cinco preguntas imprescindibles que muy pocos hacen antes de firmar una hipoteca, que debes plantear para evitarte complicaciones futuras.
✅ ¿Qué debo preguntar antes de firmar hipoteca ?
1. ¿Qué tipo de interés tendrá mi hipoteca?
Es una de las primeras cuestiones a tener en cuenta, pues varía según la entidad bancaria, el plazo del contrato, el monto financiado y las demás condiciones del préstamo. Es un dato esencial del contrato y, en ocasiones, puede ser negociado.
Fíjate que casi siempre las tasas de interés anunciadas en los avisos publicitarios tienen un asterisco o un llamado. Esto advierte que ese valor puede estar sujeto a ciertas restricciones. Por eso no te dejes llevar por la emoción de una oferta tentadora y analiza muy bien las condiciones antes de firmar el contrato hipotecario.
Según la información publicada por el Banco Central del Uruguay las tasas medias de interés vigente para vivienda fluctúan entre el 5,84% cuando el crédito se negocia en moneda extranjera, y 6,51% cuando se trata de préstamos sin autorización de descuento en moneda nacional.
✅ ¿Qué productos vinculados tiene la hipoteca?
En la mayoría de los casos los bancos pueden exigirte algunas vinculaciones, con las que la institución crediticia obtiene ingresos adicionales. No es raro que te ofrezcan una tasa de interés más ventajosa cuando suscribes alguno de estos servicios. Pero se trata de hacer las cuentas y valorar si el diferencial compensa los costes. 
Las vinculaciones más comunes son la domiciliación de la nómina o de algunos recibos, la contratación de seguros de vida, de hogar, o un plan de pensiones y la aceptación de tarjetas de crédito o débito.
Averigua cuáles son las comisiones por mantenimiento de estos productos. Compara las tarifas de los seguros ofrecidos por el banco con las de otras empresas aseguradoras, y evalúa las condiciones de pago y políticas de cancelación. En algunos casos, las primas de seguro son más caras que las de otras empresas y, a la larga, el ahorro del tipo de interés no compensa el desembolso que la contratación acarrea. Pero también puede suceder que descubras que alguna de estas vinculaciones, a pesar de no estar previamente contempladas en tus planes, resulta interesante, como por ejemplo, un seguro de vida. Entonces deberás evaluar si la tranquilidad y seguridad que te brindan se equipara al precio que deberás pagar.
✅ ¿Qué comisiones hay que pagar?
Cada contrato debe estipular las comisiones que debe pagar el contratante, así como su cuantía o valor porcentual. Por lo general hay una comisión de apertura que se fija en base a un porcentaje sobre el valor del préstamo. Muchas entidades incluyen también comisiones por subrogación de la hipoteca o compensación por riesgo de tipo de interés, en el caso de créditos con tasas mixtas o variables. De esta manera el banco se asegura de recibir una indemnización si se produce una amortización anticipada total o parcial, que le pueda ocasionar alguna pérdida.
✅ ¿Tengo que hacerme cargo de todos los gastos de compra?
Bien sabes que cuando compras una vivienda tienes que afrontar muchos gastos. Desde el pago del ITP, equivalente al 2% del valor catastral del inmueble, hasta los costes de escribanía y comisión inmobiliaria, si la hubiera. Además, hay otros costes al momento de solicitar o firmar el préstamo inmobiliario. Algunas entidades exigen un pago al ingresar la solicitud, por concepto de control de documentación, que ronda los UI 3.500-4.000
También pueden contemplarse gastos de traslado por tasación, cuando el inmueble se localiza a más de 30 Km de ida y vuelta, desde la sucursal más cercana. Por cada kilómetro la tarifa ronda las UI 3 y sobre ese monto se aplica el IVA. La tasación, puede tener una tarifa predefinida por el banco, o ajustarse a los valores marcados por la empresa externa encargada de la valuación. En ambos casos no deberá superar un máximo de US$ 300-400.
Finalmente, los gastos notariales también deben ser asumidos por el comprador. De acuerdo a la institución bancaria con la que firmes el préstamo su cuantía puede variar. Bancos como Itaú y el BBVA fijan un porcentaje del 0,5% y 0,45%, respectivamente, sobre el valor del crédito, estableciendo mínimos que van desde los US$ 150, hasta los US$ 500. El BHU, por su parte fija un precio mínimo de 14,64 UR, y un máximo de 2,563% sobre el valor de la hipoteca.
✅ ¿ Existen posibilidades de flexibilizar el pago?
En ocasiones renegociar tu deuda es una buena alternativa, sea porque los tipos de interés han bajado o porque hay otra entidad bancaria que te ofrece mejores condiciones. También puede suceder que sea el banco el que directamente te ofrezca esta posibilidad, si las tasas bajan y has tenido un buen desempeño de pagos. En cualquier caso, la estadística del Servicio Nacional del Consumidor apunta que el mejor momento para renegociar un crédito hipotecario es uno o dos años después de haber contraído la deuda.
Es importante que antes de acudir al banco te informes si es posible alargar el plazo de pagos o rebajar las cuotas, sin necesidad de solicitar un nuevo crédito. De esta forma te ahorrarías sus costes y los trámites administrativos. Con respecto a los gastos que deberás asumir si decides renegociar, has de saber que tendrás que tasar nuevamente el inmueble, pagar costes de escribanía, impuesto timbres y estampillas.
Por eso conviene conocer muy bien las alternativas y evaluarlas, de tal forma que la renegociación te sea favorable.
Esperamos estos consejos te sean de utilidad en el momento de decidir la firma de una hipoteca.