¿Qué es el FOS y el FOT?

Cuando se plantea la construcción de una obra nueva, lo primero que deben considerar los arquitectos es el área disponible. Nos referimos al area que se puede construir dentro del mismo terreno. No solamente revisar las escrituras y verificar que la extensión del terreno corresponda con lo que allí se indica.

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Dentro de las normativas que existen en cada pais para la construccion de viviendas, se estipulan normal generales. Una de ellas son las referidas al Fot y el Fos.

✅ Que es el Fos

 

Existen otras medidas que deben calcularse, para que el proyecto presentado cumpla con todas las normativas y no haya inconvenientes una vez iniciada la construcción. Es aquí cuando corresponde hablar de ciertos términos que pueden resultarte ajenos. Si ya has recibido los primeros planes de obra y te estás preguntando qué es el FOS y el FOT que menciona el arquitecto, sigue  leyendo que a continuación aclararemos tus dudas.

✅ Factor de Ocupación del Suelo (FOS o F.O.S.)

 

El FOS es el Factor de Ocupación del Suelo y se refiere al porcentaje del área del terreno que podemos utilizar para la edificación. Tiene un valor entre 0 y 1, donde 1 equivale al 100% del predio. Por ejemplo, si tenemos un área de 1000 m2, con un FOS de 0,25 quiere decir que podremos utilizar hasta el 25% del terreno para levantar el inmueble, es decir 250 m2.

Estos valores responden a la zonificación del lugar donde se encuentre el terreno, por lo que su cálculo es indisociable de la ubicación. Así, en el área costera se contemplan algunas condiciones que permiten el aumento del FOS. Tal es el caso de las plantas bajas de edificios de vivienda colectiva con altura mayor o igual a 9 metros, en los cuales se podría utilizar la totalidad del área libre de retiros, destinando ese espacio a garajes que no superen la altura máxima de 3 metros en la parte superior de la cubierta. Así como en este caso, en cada locación concreta aplican algunas variantes, por lo que es importante que el profesional a cargo del proyecto tenga un buen conocimiento de las características y normativa que aplica en cada lugar.

Cabe destacar que para el cálculo del FOS se computan todas las superficies cubiertas o semicubiertas, con excepciones que pueden incluir los salientes que se proyecten hacia el retiro, los balcones o terrazas que no constituyan un cuerpo cerrado saliente o las pérgolas, con ciertas condiciones relativas a la proporción de áreas huecas.

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✅ Subtipos de FOS

 

Existen algunos subtipos de FOS, como el FOS Verde o FOS V, que es el resultado del cociente entre el área enjardinada del predio y la superficie del terreno. También puede que te topes con nomenclaturas como FOS NNP, que se refiere a FOS Natural no Pavimentado y es el coeficiente del área de suelo natural del predio y la superficie del terreno. En ambos casos vale la pena acotar que no se consideran áreas ajardinadas las ocupadas por pavimentos, piscinas o canchas.

Por último, cuando se realizarán construcciones por debajo del nivel de planta baja, habrá que calcular el FOS Subsuelo (FOS SS), que es el resultado del dividir el área resultante de la proyección vertical sobre un plano horizontal de dichas construcciones entre la superficie del terreno.

✅ Factor de Ocupación Total (FOT o F.O.T.)

 

Ahora que ya tienes una buena noción de lo que significa FOS y de su importancia en la planificación de una obra, corresponde prestar atención a otro término, intrínsecamente relacionado con él. Se trata del FOT o Factor de Ocupación Total . En este caso hablamos de la cantidad máxima de metros cuadrados que pueden construirse en un terreno, incluyendo su elevación vertical, y se obtiene mediante la multiplicación del valor FOT por el área total del predio.

Para entendernos más claramente, retomemos el ejemplo del predio de 1000 m2 que mencionamos anteriormente. Si tenemos un FOT de 3, significa que podemos construir 3 veces la superficie total del terreno, es decir, 3000 metros cuadrados, distribuidos entre “x” número de plantas.

Es importante hacer la salvedad de que en los edificios bajo el régimen de propiedad horizontal, las partes de uso común no se computan en el FOT.

✅ Ejemplos de FOT y FOS para un Terreno

 

Ambos factores, FOS y FOT, se combinan para establecer el área máxima edificable. Así, para calcular el área total de ocupación del ejemplo dado, bastará con dividir el valor del FOT, 3000 m2, entre el FOS, 250 m2. El resultado indica que podríamos construir 12 plantas de pisos aprovechando totalmente las superficies de ocupación de suelo y de ocupación total. Pero las variantes son muchas, y se pueden realizar todo tipo de combinaciones, siempre que no se excedan los valores FOS y FOT.

También tendrán que considerarse otros factores que determinan el número máximo de pisos para una construcción, los cuales dependen de normas de zonificación, que atañen a la altura máxima permitida para un área en concreto. Igualmente habrá que tomar en cuenta para el diseño de la obra otras características, como la línea de frente interno; el retiro de la línea municipal y laterales; usos permitidos en la zona; cantidad de unidades por parcela; etc.

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✅ Variaciones del FOT y FOS según los Departamentos

 

Las variaciones de la normativa por departamento contemplan también posibles ajustes en el FOT. En el caso de Colonia, por ejemplo, el Factor de Ocupación Total del Suelo Urbano, que no esté conectado a la red de saneamiento público, será igual al FOS. Y si el padrón tiene menos de 1000 m2 y el destino de la construcción es vivienda unifamiliar, pueden ampliarse el FOS y el FOT hasta un 50% y un 70%, respectivamente.

Hecho ya el repaso de los términos, esperamos que te haya sido útil para entender mejor lo que te dice el encargado de la obra. Ahora solo te queda esperar que te presente un proyecto ajustado a tus necesidades y expectativas, con un aprovechamiento máximo del espacio disponible.

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