Hablar de las políticas que facilitan el acceso a la vivienda de los sectores medios y bajos de la población uruguaya, es referirnos a la Ley 18795. Su impacto y beneficios han sido tan grande que ha logrado permitir el sueno de la casa propia. Porque logaron adquirir una viviendas de interes social en montevideo o Uruguay.
✅ Los Objetivos de la ley 18795 Decreto Reglamentario son:
- Ampliar la cantidad de viviendas de interés social destinadas a la venta, alquiler, o alquiler con opción a compra.
- Facilitar el acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajos, medios-bajos y medios de la población.
- Contribuir a la integración social y al mejor aprovechamiento de los servicios de infraestructura ya instalados.
- Mejorar las condiciones de financiamiento y garantía para la adquisición, el arrendamiento o el arrendamiento con opción a compra de viviendas de interés social.
- Fomentar la innovación tecnológica en materia de construcción.
✅ Que Ventajas y Desventajas trajo la ley 18.795 del IMPO
Transcurridos más de siete años desde su promulgación en el 2011, conviene hacer un repaso de los logros obtenidos. Sin duda fue un elemento dinamizador del sector de la construcción. Que gracias a este empuje experimentó picos importantes de actividad en el año 2014. Asimismo, se ha constatado una importante mejora en las condiciones de vida de los barrios promovidos. Lo que ha detenido el éxodo poblacional que se estaba experimentando en algunos barrios. El surgimiento de nuevos comercios, que atienden los requerimientos de los vecinos, supuso un soplo de aire para la economía de zonas deprimidas.
Pero al mismo tiempo ha significado una exoneración tributaria que supera los 6 mil millones de unidades indexadas. Esto es una suma equivalente a US$ 710 millones que dejo de recibir el estado. Para un país como Uruguay, con una población que no llega a los 3,5 millones de habitantes, la cifra luce astronómica.
Poniendo en perspectiva estas cifras de exoneracion de impuestos las queremos comparar a la inversión del MVOTMA en 2015. Para este periodo el presupuesto total del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente fue de apenas US$ 190 millones. Cifra que contrasta y mucho con los mas de 700 millones de dolares que dejaron de ingresar por la ley 18795.
Ahora que queda claro el impacto económico de la ley, vamos a pasar a entender como se implementa.
✅ ¿Cómo se aplica la Ley 18795 IMPO?
El decreto reglamentario de la Ley 18795 o Decreto 355 y el Reglamento de Promoción de la Vivienda de Interés social, establecen las condiciones de aplicación de la norma jurídica y definen algunos aspectos que no estaban contemplados en el texto original de la ley de Viviendas de Interés Social (VIS).
En ellos se precisan las características que deben tener los inmuebles para ser considerados viviendas promovidas. Se hace referencia a la superficie habitable que deben tener, fijándola en un mínimo de 35 metros cuadrados y un máximo de 125 m2. Igualmente las condiciona a estar ubicadas en zonas urbanas con infraestructura instalada, pues no es su interés la ampliación de la oferta de viviendas de temporada o en zonas de la periferia con servicios deficientes.
✅ Aplicación de la ley en viviendas reformadas o con reciclajes
Por otra parte, los proyectos de reciclaje, refacción o ampliación de viviendas solo serán declarados promovidos, si cumplen con las siguientes medidas.
- Las obras ejecutadas incrementan al menos el 25% de los metros cuadrados construidos por vivienda.
- Si las obras aumentan en un mínimo del 50% el valor de mercado de la misma.
- Si la edificación incrementen el número de unidades habitacionales en un mismo padrón.
Posteriormente, en el año 2017, el MVOTMA, aprobó una nueva reglamentación. Modificando algunos aspectos referidos a la localización de los proyectos, la venta de unidades promovidas y la construcción de inmuebles para arrendar.
Los cambios de zonificación atañen, fundamentalmente, al departamento de Montevideo, donde se amplió el alcance de las áreas susceptibles de recibir proyectos. Desde el organismo se reconoció la vocación de esta normativa para promover un uso más intenso del entorno urbano, estableciendo una clara relación entre la política habitacional y el desarrollo de las ciudades.
Con respecto a los inmuebles adquiridos con fines de arrendamiento, se debe de tener en cuenta este punto. Se podrán obtener el 100 % de las exoneraciones impositivas si los precios de los alquileres se mantienen iguales o inferiores a los máximos establecidos. En caso de superarlos, el beneficio será del 40% de descuento.
✅ Beneficios de la Ley 18795 y las viviendas de Interés Social
Uno de los puntos resaltantes de este programa fue la efectiva participación del sector privado. Esto hizo posible la construcción de los inmuebles. El respaldo estaba más que justificado, pues la ley incluye una serie de beneficios para los inversores privados (principalmente a través de exoneraciones tributarias). Además creó un Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios (FOGADI). Así, los inversores obtuvieron ventajas que hicieron de la vivienda promovida un negocio muy atractivo.
✅ Beneficios para los Inversores
- Tributarios: Exonera, por un plazo de 10 años, el pago del IRPF (12%) o IRAE, según el caso. En concepto de la renta generada con el arrendamiento de la unidad. Asimismo, establece la exoneración del Impuesto al Patrimonio por un plazo de 10 años.
- Financieros: Permite obtener rentabilidades muy interesantes, pues se trata de zonas donde la relación inversión, precio de alquiler y demanda es más favorable.
Por supuesto, en la legislación se presta especial atención a las facilidades que se brindan a los sujetos a quienes va dirigida, es decir, los compradores finales.
✅ Beneficios de las Viviendas Promovidas para los compradores finales
- Precio: La ley establece topes máximos de acuerdo a las zonas, y ofrece beneficios tributarios y exoneración de IVA. Lo cual permite que las viviendas sean más accesibles para los compradores.
- Financiación: Igualmente, se facilita el acceso a créditos hipotecarios, que pueden cubrir hasta el 80% del costo en unidades indexadas, a través de ciertas instituciones.
- Tributarios: Los beneficios fiscales alcanzan hasta la primera enajenación del inmueble, en la cual quedarán exonerados de pagar el ITP (2% del Valor Real).
✅ Impacto de la Ley 18795 en el departamento de Montevideo
Montevideo fue la zona donde más se sintió el impacto de la Ley 18795. Según cifras oficiales, para junio de 2015 la capital concentraba el 70% de las VIS promovidas. Esto equivale a 5.710 unidades, dejando apenas unas 2.400 soluciones habitacionales para todo el resto del país.
Es manifiesto el objetivo territorial de la normativa, cuyo fin era limitar la expansión urbana hacia la periferia, redireccionando las acciones y los capitales privados desde las zonas privilegiadas hacia áreas más deprimidas y con poca inversión. Y en este sentido, no cabría dudar del éxito alcanzado. Los resultados obtenidos evidencian que esta política fue más eficaz en cumplir el objetivo “territorial” que el “habitacional”.